“南方润泽数据中心REIT”，新案例、新技术、新估值差异

来源：REITs速达

2022年6月5日，“上海普丽盛包装股份有限公司置换、发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书”；通过置出和置入的方式，润泽科技通过吸收合并的方式借壳普丽盛实现重组上市，与A股资本市场对接。

2025年3月10日，“南方润泽数据中心REIT”作为C-REITs市场首单数据中心领域入池的REITs项目申报，在2025年3月22日获得深交所受理。

假设发行顺利，润泽科技在三年内实现股票IPO以及REITs市场双上市主体结构的搭建，对于重资产领域且具有长期成长性的企业来说提供了可参考和借鉴的资本化运作案例。当然，从资产估值的情况来看，效益也是非常丰厚的。

通过梳理和总结两次与资本市场充分对接的信息来看，资产在不同时期、相同方式下的价值会呈现较大差异。但没有充分可比数据，投资者如感兴趣可深入了解。

一、重大资产置换

1、置出资产

根据中水致远出具的资产评估报告，以2020年12月31日为基准日，中水致远采用资产基础法对拟出售资产进行评估，交易拟出售资产账面价值为44,973.62万元，资产基础法评估结果为60,161.96万元，增值15,188.34万元，增值率33.77%。参考评估结果，交易拟出售资产作价60,161.96万元。

2、置入资产

置入资产评估采用收益法评估结果作为润泽科技股东全部权益的评估价值，企业资产总额账面价值为907,827.07万元，评估价值为931,021.01万元；负债总额账面价值为723,732.92万元，净资产账面价值为184,094.15万元。即2020年12月30日为基准日，拟置入资产的评估值为1,426,800.00万元。交易中拟置入资产最终作价为1,426,800.00万元。

（1）实物资产包括：6栋钢混结构的数据中心A2、A3、A5、A6、A7以及拟作公募REITs入池资产的A18数据中心；申报总建筑面积为245,014.05平方米；

（2）设备类资产包括机器设备、车辆、电子及其他设备等。机器设备主要有：柴油发电机组、高压离心机组、冷却塔、机房专用空调、蓄冷罐、变配电设备等。

车辆主要为经营办公用小客车及生产用货车。电子及其他设备主要为生产办公用电脑、空调、打印机、投影仪及办公家具等。主要分布在各办公场所，设备保养较好，使用状态良好。

（3）在建工程

在建工程主要为润泽科技在建的位于廊坊开发区的A7、A8、A9、A10、A11、A12共6幢数据中心，规划建筑面积257,450.56平方米，设计机柜36,000个，以及部分在安装设备。账面无形资产包括303,863.11㎡的土地一级账外无形资产专利、作品著作权、软件著作权、商标。

二、申报REITs资产

“南方润泽数据中心REIT”拟入池资产为A18数据中心，决算总投资为77,510.12万元。深交所网站招募说明书中A18数据中心建筑面积42,076.98平方米，入池机柜数量为5897个。截止2024年9月30日，评估价值为420,300万元，单机柜价值71.27万元。

对于A18数据中心，在重大资产置换时预测的上电机柜数量、上电率、平均单价分别为5770个、96.17%和7,425元/个/月。2021年、2022年、2023年实际运营数据较预测数据均有不同程度的超额完成；2024年9月末节点数据，上电机柜数量、上电率、平均单价分别5844个、99.2%以及7,547元/个/月。

小结：依托大数据存储需求的高速增长，润泽科技重组时承诺前三年业绩大幅增长如期完成；此次申报公募REITs入池的A18数据中心经过前期的运营培育，上电率和经营收入维持了高位运行。遗憾的是未能充分掌握在资产重组时A18以收益法测算的估值情况。

内容来源：招募说明书、评估报告、重组公告